瑕疵のない安全な住宅を東京の木でつくる

　６月１０日第２回目となる「住宅問題を考える会（つどい）」を、”瑕疵のない安全な住宅を東京の木でつくる”をテーマに開催します。参加費等は無料です。宜しくお願いします。

　私たち建設ユニオン住宅性能保証登録業者の合い言葉は、

　　　　　「地元の家は地元の木と職人でつくる」

　です。何故か？「地産地消」という言葉はすでに皆さんご存じの通りです。衣食住というもっとも基本となる私たちを取り巻く環境は昨今大きく変わってきていますよね。

　衣・・・・・MADE　IN　○○というタグをよく見かけます。海外製が多くなっています。
　食・・・・・大豆はほぼ輸入。どんどん海外製品が入っていますね。でもちゃんと生産地
　　　　　　を表示してありますね。

　住・・・・・これが問題です。

　だれが、どこで育てた木を、だれが製材・加工して、現場に建築し、そして義務化されているところの１０年間の瑕疵保証をだれがするのか？

　先日「万が一の不安」というタイトルで（財）住宅保証機構から資料をお借りし当ブログでも紹介しましたが、建築引き渡し後の万一にどう備えるのか、という点が非常に重要です。アンケートの８割の方が現在不安を持っているというのですから・・・・”顔の見える関係で家づくりはすすめたいと思うのですが・・。

　今回の住宅問題を考える会（つどい）は、瑕疵保証と顔の見える家づくり「東京の木で家をつくる」この点に焦点をあててディスカッションを行いたいと思います。是非お出でくださいね。
　

　第二回住宅問題を考える会（つどい）

　テーマ：瑕疵のない安全な住宅を東京の木でつくる

　問題提起者：①（財）住宅保証機構　手塚課長　
                    ②東京の木・いえづくり協議会会員のアトリエTAIPE
　　　　　　　　　③中央労働金庫八王子支店～多摩産材使用住宅ローンの優遇利子

　主催　：建設ユニオン多摩支部、住宅性能保証登録業者の会
　協賛　：八王子市職員等事業本部　日本エコクラブ　・・・これから増えます。

　日時　：２００７年６月１０日（日曜日）午後１時３０分開会

　場所　：八王子市民会館　第５会議室　会費　無用　

　※参加にあたっては、主催、協賛団体等にあらかじめご一報ください。
　　　資料準備の関係です。

　※第一回目の住宅問題を考える会（つどい）についてはこちらをクリックしてください。

　

　　建設ユニオン　ゆうゆうクラブ多摩　

瑕疵担保責任を強化

　３月６日閣議決定され遂に、新築住宅の瑕疵担保責任の経済的裏付けを求める法案が準備されています。

　「住宅の安全性を確保するためには、住宅の瑕疵の発生の防止が図られるとともに、住宅に瑕疵があった場合においてはその瑕疵担保責任が履行されることが重要であることにかんがみ、新築住宅の売主等に対し瑕疵担保責任を履行するための資力の確保を義務付け、新築住宅の購入者等の利益の保護を図る。」

　（国土交通省のホームページより　http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070305_.html）

　とあります。姉歯元一級建築士による耐震偽装事件の本質は、「住宅供給者が瑕疵に該当する場合責任をもって補償すること」が法律的には平成１２年の住宅品質確保促進法で定められていたが、経済的な裏付けについては強制されていなかったことから、悪意の偽装をした建築士や建設業者により消費者の権利が失われた。そして、住宅ローンを組む場合においても、金融機関のチェック機能も働かず、耐震強度不足で住めない住宅の負債が残ってしまった。きわめて問題あり。

　６月国会に於いてこの法案は論議され、２年半年以内に施行となっています。

　私たち建設ユニオン住宅性能保証登録業者の会は、全員が（財）住宅保証機構の登録会員として新築住宅への瑕疵担保責任を履行するための長期保険を適用しています。　　

　様々な理由から保険適用を行わない業者さんが多いことも事実です。テレビコマーシャルを打つ大きな会社であっても「自社補償」という名目で保険を掛けていない場合が多々あるようです。

　それで良いのか？

　自社補償を歌っていたヒューザーや木村さんは倒産してしまえば補償能力を持つべき法人格が存在しないこととなります。良いはずがない。

　「安くて早くて、銀行の手続きも簡単、頭金不要」うまい話には注意が必要です。

　地元の家は、地元の木で、地元の職人が一生懸命作る家が一番。是非私たちと一緒に大切な家づくりをすすめてゆきましょう。ね。

　★今回の義務化に伴いバックアップを行う保険制度は、私たちが現在も使用する（財）住宅保証機構の住宅性能保証制度です。詳しくは下記ホームページで。

　http://www.ohw.or.jp/

　★お知らせ★

　６月１０日に「住宅を建てる前にちょっと！１０年保証と多摩産材の家」（仮称）と題し、誰でも参加できる講演会を企画しています。

　・１０年保証ってそもそも何？
　・保証は誰がするの？
　・瑕疵（かし）って何？
　・増築した場合には瑕疵はどうなるの？

　・・・・家を建てる前に必ず知っておかないと困る点ですね。この点を勉強しようというものです。詳しい内容が決まりましたらアップします。

瑕疵担保責任

　８月１８日社会資本整備審議会のパブリックコメントに対する意見募集が締め切られました。皆さんご意見出していただいたでしょうか。

　先日「瑕疵担保責任保険の義務化」について建設ユニオンの仲間の大工さんたちと話をする機会がありました。

　「瑕疵担保責任保険の義務化についてどう思います？」

　☆瑕疵担保責任については、平成１２年４月より施行された”住宅の品質確保を促進する法”の８７条と８８条に記載があります。住宅供給者は、引渡し後１０年間「構造の主要な部分と雨漏りに関して隠れた瑕疵が発見された場合無償で補修しなければならない」というものです。条文は、http://www.chord.or.jp/shienc/law/hinkaku.htm#07　

　「新築して、家が傾いたり、雨が漏るような家は家ではない。老朽化して雨が漏ることはたまにあるよ。でも１０年ちょっとで漏るとかではそれこそ”腕”が疑われてあたりまえだね。」「地面というか基礎の下が柔らかいとかで沈んだりしてもだめだよね。あらかじめ調べて昔の沼地や田圃や畑だったりしたら、それなりに改良するとかして対策をとるのが当たり前。」

　「保険は？」

　「保険について考える前に、どうして雨漏りや傾いたりする家が今”どうどう”と建てられたり、売られたりしているのか。その点をはっきりしてほしい。最近都内で一番建売住宅を売っている会社が７００棟ぐらいに構造計算を間違ったかどうかで、耐震性能が１以下だったことが発表されていたよね。あれはどうしてあんなことになったのか。あの会社のホームページには、自社設計の物件は大丈夫だったけど、下請けに出した物件に問題があったというような意味の書き方だった。そういう問題なのか？」「（保険料）金さえ払えば保険が掛けられるんだったら問題じゃないか。」

　「最近誰が作ったのか関係なく売られている家が多いけど、どうにかならないのかな？ネクタイしてかっこよく売る人には愛想いいけど、実際に汗出して作っている人たちにはなんか冷たいんだよね。そんなことでいいのか。」

　「信用できないから保険じゃまた構造偽造事件はなくならないよね。」「どうやったら、家を立てたいと思っている人と、作る人が信用しあえるのかが問題じゃないのかな。」

　”保険の義務化”よりも”信用の義務化”が先か・・・・・・

　引き続き話し合いを進めてゆきたいと思います。

建築士制度と瑕疵保証 意見募集

　8月7日私たちが所属する全建総連において、「建築士制度の見直しと新築住宅への瑕疵保証保険「義務化」に関する意見交換会」が開催されました。
　意見交換に当たり、国土交通省の担当者も参加され、耐震構造計算偽装問題に関する政府側検討部会での討議経過について紹介がありました。その中で、国土交通省の”社会資本整備審議会建築分科会基本制度部会報告書（案）がだされ、8月18日まで意見募集をされていることが報告されていました。
　意見募集については、下記ＨＰで詳細が記載されています。
　http://www.mlit.go.jp/kisha/boshu/boshu59_.html

　これからの10年以上の制度改定につながる内容提示となっていますので、報告書案を参考にされ、意見を出し合う必要があるように思います。

　この社会資本・・・部会の報告は意見募集を経て秋の臨時国会に建築士制度の改正については出して行く方向とのこと。瑕疵保険については若干遅れるかもしれないとの意見が出されていました。

　また、本年6月14日可決となった建築基準法、建築士法についておさらいとして説明がある中で、え～という点もありましたので以下記載します。

（１）建築確認・検査の厳格化
・一定の高さ以上の建築物について指定期間による構造計算審査の義務づけ
　※木造：高さ13メートル超又は軒の高さ9メートル超　鉄筋コンクリート造：高さ２０メートル超
　※確認手数料の引き上げを条例等で定める？今の2倍から3倍の15万円～20万円程度

・建築確認の審査方法及び中間検査、完了検査の検査方法の指針の策定と公表
・建築確認の審査期間の延長21日から35日　最大70日まで延長可　※ピアチェック
・３階建て以上の共同住宅について中間検査を法律で義務づけ

（２）指定確認検査機関の業務手の適正化
・指定要件の強化（損害賠償能力、公正中立要件、人員体制）・・損害賠償能力を最低でも1億円、設立機関の役員に建設企業からの役員派遣は１／３程度に抑えるなど
　略

（３）図書保存の義務づけ
・特定行政庁に対して図書の保存を義務づけ　10年から15年に

（４）建築士等の業務の適正化及び罰則の強化
・建築士が構造計算によって建築物の安全性を確かめた場合におけるその旨の証明書交付を義務づけ
・処分の強化
・設計・工事監理の下請け契約締結時に書面の交付を義務づけ
・建築士事務所の開設者による名義貸しの禁止　　　？なかったのか？？？？？

（５）建築士、建築士事務所及び指定確認検査機関の情報開示
　略

（６）住宅の売り主等の瑕疵担保責任の履行に関する情報開示
・宅建業者に対し、契約締結前に保険加入の有無等について相手方に説明することを義務づけ
・宅建業者、一戸建て住宅等の工事請負業者に対し、契約締結時に加入している保険等の内容を記載した書面を買い主に交付することを義務づけ

この法は6月21日に交付され、建築基準法と建築士法は公布後一年以内、建設業法と宅地建物取引業法は公布後半年以内（12月末）に施行のようです。

私たちにとっては、特に最後の（６）ですが、「一戸建て住宅等の工事請負業者に対し契約時に書名交付」とあり、建売住宅（作ってあるものを販売する住宅）については書面を交付しないさい！という意味でとっているのですが。そもそも注文住宅の場合には契約締結時には保険関係（実際に施工し検査後に保証関係が発行します）は成立していないので、契約約款等で瑕疵等について明記しておくことが必要なのだと理解しています。

ただし、今回の意見募集によっては、瑕疵保険が義務づけとなった場合には提示の仕方も若干変わらざるを得ないでしょうね。また、瑕疵保険といっても、民間の損保、ＰＬ保険の場合には「消費者に説明義務」が課されるので、やはり瑕疵保険である財団法人住宅保証機構の住宅性能保証制度のように、瑕疵の事実提示による保証制度の方が住む人にはメリットが高いと思います。これは、意見募集に書くことですかね。

建築諸法規がめまぐるしく変化

昨年のクボタアスベストショック、姉歯元建築士等による耐震構造偽造、悪質リフォーム事件・・・・事実の究明と同時に様々な建築諸法規が足早に変更されています。

（１）４月２４日施行　宅地建物取引業法施行規則の一部改正（アスベスト調査、耐震診断に係る情報についての重要事項説明への追加）

ア）昭和５６年３月３１日以前に建築された新耐震基準以前の建物を売買する場合、契約書の重要事項として耐震診断調査の有無、診断がある場合は耐震性能について明記することとなりました。（宅地建物取引業法施行規則第１６条の４の２を改正）

　耐震改修の促進に関する法律の一部を改正する法律の参議院附帯決議　「住宅の売買及び賃貸借の契約に係る重要事項説明の中に、耐震診断の有無及び耐震診断に
基づく耐震性の状況について記載するよう検討すること」

　「構造計算書偽装問題への当面の対応（改訂版）」（平成１７年１２月２２日）　「宅地建物取引業法に基づき宅地建物取引業者が交付する重要事項説明書に、耐震診断の有無及び耐震診断に基づく耐震性の状況について記載するよう検討し、速やかに結論を得
る。」

イ）建築年に関係なく、アスベスト・石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容を説明するものとして、重要事項説明として建物の購入者等に対して説明することとなり、調査結果がない場合はその旨を告げる。（宅地建物取引業法施行規則第１６条の４の２を改正）

１２月２７日に「アスベスト総合対策」の中で、「宅地建物取引業法上、アスベスト調査に関
する事項を取引の際の重要事項説明の対象とすること」についての検討されていました。

　国土交通省　発表文書　　http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/060330taisin.asubest.gaiyou.pdf

※重要事項説明無き場合の消費者契約法による取消

　個人と事業者の間には、情報格差があるので、事業者の説明が間違っていれば、消費者は間違った選択をしてしまう危険があります。交渉力格差があるので、断っても押しつけられる危険があります。
　この場合の重要事項とは、商品・サービス・権利などの内容・質・用途・効果など、対価・解除などの契約条件で、「契約の締結についての判断を左右するもの」とされています。　
　重要事項の不告知とは、「利益になることを説明しておきながら、事業者には分かっている不利益を説明しなかった」場合です。
　従来建築に関しては、建築確認申請図書（図面等）、仕様書も重要事項に含まれています。

（２）建築基準法（７条の３）の中間検査・特定工程の指定変更

　住宅等を建築する際に、行政や国が指定する機関確認申請を行い、完了までの中間に正しく建築されているのかどうかを確認する”中間検査”が工程ごとに決められていますが、一昨年から東京都全域では３階建て以上の建物、神奈川県の横浜市では５００平米以下、相模原市、鎌倉市等では５０平米以上の建物についても中間検査が義務づけとなりました。

　中間検査に合格しないと、次の工程（内装工事等）に進めないというものです。
　東京都と神奈川県の違いは何？という疑問もありますが、これらの規定は結構変更が加えられています。例えば相模原市は今回の改訂以前は確か分譲建設の住宅についてのみ５０平米を越える住宅について中間検査が義務づけされていたと記憶しています。

　各行政について記載しているホームページ　
　http://www.j-eri.co.jp/gyoumu/inspect_main.html